楼市政策新一轮“接力棒”，传到了核心二线城市手里。

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9月7日深夜，南京发布多条楼市新政，其中最重要的一条是：自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。此前，南京江北、江宁、栖霞、雨花台、六合等区已取消限购，新政后南京限购政策全面取消。

平安证券表示，本次南京放开包括玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区的限购，意味着南京自2016年限购以来，再度全面放开限购，打响核心一二线城市全面放开限购第一枪。

在信贷政策方面，南京强调落实国家调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策，更好满足刚性和改善性住房需求。平安证券表示，预计南京首套、二套首付比例或有望调整至最低水平，进一步降低刚需及改善购房门槛。

日前，《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》显示，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

此外，南京部分区域对在今年8月1日～12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，补助标准不低于合同总价1%。对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予不低于合同总价0.5%的补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。

为助力以小换大、卖旧换新等改善型住房需求，南京还推出“换新购”服务，购房者与开发企业签订新建商品住房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。在约定的30～90天内，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期；若二手房在约定时间内未售出，开发企业按约定退还新建商品住房认购金。

9月8日新政出台第一天，南京各大开发商便迅速反应，比如保利发出海报称，上线“卖一买一”行动，支持购房者卖旧换新；世茂方面海报显示，五大区100+楼盘集结，均执行新规首付政策；万科相关楼盘也称，开始执行首套房最低首付2成新政。

南京市房地产学会副会长孟祥远在公号发文表示，南京这一次楼市大招可谓“应出尽出”。首先，信贷政策调整、再放宽限购、购房补贴，切实减轻刚需、改善购房者的资金负担，卖旧换新支持，增加市场的流动性，促进市场交易。

本次，南京还发布了集体土地房票安置办法。对征收集体土地涉及住宅房屋的，鼓励被征收人选择房票安置，满足被征收人多元化安置需求，缩短安置过渡周期。

孟祥远认为，南京市优化调整政策房票补贴，扩大政策实施范围，“房票安置”降低了大量新建安置房后续入市的供应冲击、有助于稳定南京房地产市场；通过房票安置，能更快换到商品房安置，有助于推进城中村改造拆迁实施进度，销售端回暖也有利于激活市场。

从市场层面看，新政发布前，南京楼市极为低温。克而瑞数据显示，8月南京新房市场持续探底，商品住宅成交量30.36万平方米，同比下降超45%，环比下降14%，规模为20年2月以来最低值，8月成交金额84.85亿元，同比近乎腰斩，环比下降31%。

据悉，8月南京共20个项目推盘，推出1533套房源，环比下降53%；去化278套，整体去化率18%，环比微涨1个百分点。南京统计局数据也显示，2023年前7月南京商品房销售面积、销售额同比下降15.4%和12.8%，弱于全国。

克而瑞表示，目前楼市仍面临较大下行压力，核心在于购房信心不足，居民预期尚未恢复。近期政策层面积极信号持续释放，有望推动购房者信心提升，“金九银十”市场或迎来修复。

值得注意的是，近半个月以来，已有多个城市调整优化限购政策，包括南京、沈阳、大连、天津等二线城市。南京发布楼市新政的同日，大连发布《关于进一步促进我市房屋消费的通知》，提到居民家庭在该市购买商品住房的，不再受住房总套数限制。

同时，执行“认房不认贷”政策，首套住房商贷首付款比例不低于20%，二套不低于30%。在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区购买的房屋不再受上市交易年限影响。

平安证券认为，南京全面放开限购及落实最新政策要求，打响核心城市全面放松第一枪，符合当前南京楼市供求关系发生重大变化的新形势，预计后续更多楼市承压城市有望跟进，有望提振市场信心，叠加9、10月传统推盘高峰，短期销售或有望逐步企稳。

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